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?全國自考00158資產(chǎn)評估沖刺模擬題(二)

自考 責(zé)任編輯:陳婷 2019-08-05

摘要:本文是全國自考00158資產(chǎn)評估沖刺模擬題(二),想提高自考的通過概率,那么就需要多多學(xué)習(xí),復(fù)習(xí)和鞏固知識點。

本文是全國自考00158資產(chǎn)評估沖刺模擬題(二),想提高自考的通過概率,那么就需要多多學(xué)習(xí),復(fù)習(xí)和鞏固知識點。

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全國自考00158資產(chǎn)評估沖刺模擬題(二)

一、單項選擇題 ( 本大題共 30 小題,每小題 1 分,共 30 分)

在每小題列出的四個備選項中只有一個選項是符合題目要求的, 請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。

1、資產(chǎn)評估的客體是( )。

A. 資產(chǎn)評估的對象 B. 資產(chǎn)評估的價值 C. 評估機(jī)構(gòu) D. 評估人員

2. 資產(chǎn)評估的評估值是資產(chǎn)的 ( ) 。

A. 時期價值 B. 時點價值 C. 階段價值 D. 長期價值

3. 以下原則中屬于資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則的是 ( ) 。

A. 貢獻(xiàn)原則 B. 替代原則 C. 預(yù)期原則 D. 客觀性原則

4.以下資產(chǎn)中 不屬于 可確指資產(chǎn)的是( )。

A. 廠房 B .商標(biāo) C .股票 D. 商譽(yù)

5.某資產(chǎn)購于 2005 年,歷史成本為 100 萬元, 2007 年進(jìn)行評估,該類資產(chǎn)在 2005、2006、2007 年的定基物價指數(shù)分別為: 110%、120%、130%,則評估時的重置成本為 ( )。

A.118.2 萬元 B.132 萬元 C .156 萬元 D.171.6 萬元

6.進(jìn)口設(shè)備的到岸價格是指( )。

A.設(shè)備的離岸價 +進(jìn)口關(guān)稅 B .設(shè)備的離岸價 +海外運(yùn)雜費(fèi) +進(jìn)口關(guān)稅

C.設(shè)備的離岸價 +境外保險費(fèi) D .設(shè)備的離岸價 +海外運(yùn)雜費(fèi) +境外保險費(fèi)

7.參照物差異調(diào)整因素中對房地產(chǎn)價格影響尤為突出的是 ( )

A.時間因素 B .地域因素 C .功能因素 D .市場因素

8. 資產(chǎn)評估值的高低主要取決于( )。

A. 資產(chǎn)的歷史收益 B. 資產(chǎn)的社會必要勞動時間

C.資產(chǎn)的效用 D.資產(chǎn)的購置成本

9. 某鋼筋混凝土 7 層框架樓房,經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分,結(jié)構(gòu)部分得分為 90 分,裝修部分得分為 80 分,設(shè)備部分得分為 70 分,經(jīng)查表得修正系數(shù) G=0.8,S=0.1,B=O.1,則該樓房的成新率為 ( )

A.87% B . 80% C .73% D .70%

10. 某評估機(jī)構(gòu)用市場法對一棟大樓進(jìn)行評估,選擇了三個參照物,其交易價格分別為110 萬元、 125 萬元和 132 萬元,經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素后計算的三個參照物的修正系數(shù)分別為 1.08 、 1.03 和 0.98 ,則該大樓的評估值最接近于( )

A.132.12 萬元 B.126.00 萬元 C.119.89 萬元 D.125.64 萬元

11. 資產(chǎn)評估報告書的有效期原則上為( )。

A.1 年 B.2 年 C.3 年 D.4 年2

12. 某宗土地的土地取得成本為 500 萬元,土地開發(fā)費(fèi)為 1000 萬元,土地開發(fā)期為 1年,銀行一年期貸款利率為 8%。該土地投資利息為( )。

A.120 萬元 B.80 萬元 C.60 萬元 D.100 萬元

13.超額投資成本造成的功能性貶值為 ( ) 。

A. 復(fù)原重置成本—更新重置成本 B. 更新重置成本—復(fù)原重置成本

C.重置成本—歷史成本 D. 歷史成本—重置成本

14.甲廠以機(jī)器設(shè)備向乙廠投資,協(xié)議雙方聯(lián)營 10 年,雙方按各自投資比重分配乙廠的利潤,甲廠投資 100 萬元占乙廠資本總額的 10%。雙方協(xié)議投資期滿時,乙廠按甲廠投入機(jī)器設(shè)備的折余價值返還甲廠,設(shè)備年折舊率定為 5%,評估時雙方已經(jīng)聯(lián)營 5 年,前 5年甲廠每年從乙廠分得利潤分別為: 10 萬元、 14 萬元、 15 萬元、 15 萬元、 15 萬元。經(jīng)評估人員調(diào)查分析,認(rèn)為乙廠今后 5 年的生產(chǎn)經(jīng)營情況基本穩(wěn)定,甲廠每年從乙廠處分得 15萬收益問題不大。 投資期滿, 乙廠將返還甲廠機(jī)器折余價值 50 萬。 根據(jù)評估時的銀行利率、通貨膨脹情況,以及乙廠的經(jīng)營情況,將折現(xiàn)率定為 12%。該項長期投資評估價值為( )

A. 54.072 萬元 B. 28.37 萬元 C. 82.442 萬元 D. 824.42 萬元

15. 在同時能夠獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本時應(yīng)該 ( ) 。

A. 優(yōu)先選擇復(fù)原重置成本 B. 優(yōu)先選擇更新重置成本

C.任意選擇其中一個 D.把兩個重置成本的金額進(jìn)行平均

16. 某企業(yè)某項低值易耗品,原價 800 元,預(yù)計使用 1 年,現(xiàn)已使用 6 個月,該低值易耗品現(xiàn)行市價為 900 元,其評估值為 ( ) 。

A.450 元 B .400 元 C .500 元 D .350 元

17.某公司的預(yù)期年收益額為 40 萬元,該公司各單項資產(chǎn)的評估值之和為 140 萬元。公司所在行業(yè)的平均收益率為 20%,則商譽(yù)的價值為( )。

A.8 萬元 B.30 萬元 C .60 萬元 D.100 萬元

18.一項科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn), 采用物價指數(shù)法往往會比采用重置核算法估算的重置成本( )。

A.高 B .低 C .相等 D. 不一定

19. 法律和合同、企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的,則無形資產(chǎn)的有效期限為( )。

A.法定有效期限期 B .受益年限

C.法定有效期限和受益年限中較短者 D .10 年

20.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)二層住宅, 宅基地面積為 300 平方米,建筑面積 250 平方米,月租金 16000 元,土地還原利率為 8%,建筑物還原利率 10%,評估時建筑物的剩余使用年限為 25 年,取得租金收入的年總費(fèi)用 48000 元,評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格3為每平方米 4000 元,下列結(jié)果中與運(yùn)用建筑物殘余估價法估算的建筑物評估值最接近的是( )

A.329,900 元 B.435,698 元 C .342,857 元 D.480,000 元

21. 不屬于普通股評估類型的是: ( )

A. 年金化模型 B. 紅利增長模型

C.分段式模型 D. 固定紅利模型

22. 關(guān)于房屋建筑物的說法不正確的是: ( )

A.房屋建筑物的基本組成有:基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)

B.建筑物作為商品有以下特性:不可位移性、產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性、和功能變異性

C.對建筑物分類,能使評估人員更好的了解房屋建筑物的特點,使評估更科學(xué)

D.土地使用權(quán)劃撥具有無償性、無期限性、可轉(zhuǎn)讓性

23. 對商業(yè)用房價格影響最大的因素是()

A.環(huán)境質(zhì)量度 B .繁華程度 C .交通條件 D .規(guī)劃限制

24. 被評估債券為 4 年期一次性還本付息債券 10000 元,年利率 18%,不計復(fù)利,評估時債券的購入時間已滿 3 年,當(dāng)年的國庫券利率為 10%,評估人員通過對債券發(fā)行企業(yè)了解認(rèn)為應(yīng)該考慮 2%的風(fēng)險報酬率,試問該被估債券的評估值最有可能是( )。

A.15400 元 B .17200 元 C .11800 元 D .15338 元

25. 假設(shè)開發(fā)法中專業(yè)費(fèi)估算的計費(fèi)基礎(chǔ)通常為( )

A.建筑費(fèi) B.地價 +建筑費(fèi) C .樓價 D.地價

26. 一臺數(shù)控機(jī)床,重置成本為 400 萬元, 已使用 2 年,其經(jīng)濟(jì)壽命為 20 年,現(xiàn)在該機(jī)床的數(shù)控系統(tǒng)損壞,估計修復(fù)費(fèi)用為 40 萬元,其他部分工作正常。該機(jī)床的實體性貶值額為( )。

A.76 萬元 B.36 萬元 C.40 萬元 D.60 萬元

27. 由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置, 收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失是資產(chǎn)的 ( )貶值。

A. 實體性 B. 經(jīng)濟(jì)性 C. 功能性 D. 內(nèi)在性

28.某機(jī)器設(shè)備的市場價格為 10 萬元,運(yùn)雜費(fèi)為 3000 元,直接安裝成本為 1000 元,間接成本為直接成本的 7%,該機(jī)器設(shè)備的重置成本為( )

A.111280 元 B.104070 元 C.104210 元 D.111000 元

29. 某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言,室內(nèi)格局更加合理,由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高 15%,室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為( )

A.100/ 115 B.85 / 100 C.115 /100 D.100 /85

30. 貨幣資產(chǎn)的評估價值實際上是貨幣資產(chǎn)的( )

A.市場價格 B. 重置價格 C. 清算價格 D. 核實對帳后的賬面價值4

二、多項選擇題 ( 本大題共 10 小題,每小題 1 分,共 10 分)

在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的, 請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

1. 下列劃分中屬于按評估范圍劃分的是( )。

A.整體評估報告書 B .單項評估報告書

C.房地產(chǎn)評估報告書 D .土地估價報告書

2. 復(fù)原重置成本與更新重置成本的差異在于( )

A. 功能不同 B. 成本構(gòu)成不同

C.價格標(biāo)準(zhǔn)不同 D. 材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)等不同

3. 下列說法中,正確的是( )。

A.折現(xiàn)率就是指無風(fēng)險利率

B.折現(xiàn)率一般包括無風(fēng)險利率和風(fēng)險報酬率

C.無形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率往往要高于有形資產(chǎn)評估的折現(xiàn)率

D.無形資產(chǎn)的有效期限與法定保護(hù)期限相等

E.無形資產(chǎn)的有效期限是指無形資產(chǎn)發(fā)揮作用,并具有超額獲利能力的時間

4. 建筑物評估中關(guān)于市場法說法正確的有: ( )

A. 建筑物評估中市場法主要有兩種方法:交易實力比較法和基準(zhǔn)價格對照法

B. 建筑物評估中市場法主要有兩種方法:直接法和間接法

C.區(qū)域因素修正有三種方法: 雙百分制比較法, 十等份因素比較法和環(huán)境成熟度修正法

D.建筑物評估中市場法對個別因素修正時, 主要采用售價調(diào)整法, 一般由簡單平均法和加權(quán)平均法

E. 個別因素是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異的依據(jù)

F. 區(qū)域因素的修正是市場法的關(guān)鍵和難點之一

5. 關(guān)于土地使用權(quán)的說法正確的有: ( )

A.土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)

B.土地的特性指得是土地的自然特性

C.土地使用權(quán)價值主要取決于它的載體,即土地的特性和條件

D.我國土地的所有權(quán)屬于國家

6. 下列說法正確的有: ( )

A.進(jìn)口設(shè)備采用物價指數(shù)法計算重置成本時,應(yīng)該使用進(jìn)口國的分類物價指數(shù)

B.機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值計算有兩種方法,對損失額折現(xiàn)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

C.使用重置核算法計算重置成本,要扣除歷史成本支出中的無效支出

D.對機(jī)器設(shè)備使用重置核算法計算重置成本的方法又叫綜合估算法,適用于非標(biāo)、自

治的市場價格資料難以獲得的設(shè)備5

7. 評估機(jī)構(gòu)與人員在接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托之前需明確的基本事項有( )

A.委托方和相關(guān)當(dāng)事方的基本狀況

B.資產(chǎn)評估目的與價值類型及定義

C.評估對象基本狀況

D.資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日

E.資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)

8. 土地開發(fā)費(fèi)主要包括( )

A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) B .公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)

C.拆遷費(fèi) D.投資利息 E .小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

9. 我國資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)設(shè)立時,采取的組織形式可以是( )

A.有限責(zé)任公司制 B .無限責(zé)任公司制

C.獨資制 D .合伙制 E .職業(yè)公司制

10. 機(jī)器設(shè)備的貶值可分為( )

A. 實體性貶值 B. 貨幣性貶值

C.功能性貶值 D. 風(fēng)險性貶值 E. 經(jīng)濟(jì)性貶值

三、名詞解釋 ( 本大題共 2 小題,每小題 3 分,共 6 分)

1. 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本

2. 更新重置成本

四、簡答題(本大題共 2 小題,每小題 7 分,共 14 分)

1. 簡述商標(biāo)和商譽(yù)的區(qū)別。

2. 簡述資產(chǎn)評估概念,并說明其組成要素。

五、計算題(本大題共 4 小題,每小題 10 分,共 40 分)

1.被評估設(shè)備購建于 1997 年 11 月,賬面原值為 100 萬元,其中設(shè)備購置價 80 萬元,基礎(chǔ)及安裝費(fèi)用 18 萬元,運(yùn)雜費(fèi) 2 萬元。 2000 年 11 月對該設(shè)備進(jìn)行評估,現(xiàn)收集到以下數(shù)據(jù)資料:

(1)2000 年該類設(shè)備的購置價比 1997 年上漲了 50%,基礎(chǔ)及安裝費(fèi)的物價上漲了 30%,該設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)用達(dá)到 3 萬元。

(2)由于開工不足,該設(shè)備的實際利用率僅為正常利用率的 60%,尚可使用 5 年。

(3)與同類技術(shù)先進(jìn)設(shè)備相比,該設(shè)備預(yù)計每月工人超支額為 1000 元。

(4)該企業(yè)的正常投資報酬率為 10%,所得稅率為 33%.要求:(1)根據(jù)上述資料,分別計算機(jī)器設(shè)備的重置成本和各項貶值指標(biāo)。

(2)計算被估設(shè)備的評估值。

2.某待評估土地為一待開發(fā)建設(shè)的“七通一平”空地,面積 1,100 平方米,允許用途為商住混合, 允許建筑容積率為 7,覆蓋率為 50%,土地使用權(quán)為 50 年。1998 年 6 月出售。6估價方法采用假設(shè)開發(fā)法。根據(jù)規(guī)劃的要求和市場調(diào)查,設(shè)計建筑面積 7,000 平方米, 14層, 1-2 層為商業(yè)用房,共 1,000 平方米, 3-14 層用于住宅,共 6,000 平方米。預(yù)計共需 2年時間完成 ( 到 2000 年 6 月) ,第一年投入 60%的總建筑費(fèi),第二年投入 40%的總建筑費(fèi)。估計開發(fā)總建筑費(fèi)用 500 萬,專業(yè)費(fèi)用為總建筑費(fèi)的 6%,利息率 10%,利潤率為 25%,租售費(fèi)用及稅金為綜合售樓價的 5%。假定樓建成后即可全部售出,預(yù)計當(dāng)時售價,商業(yè)樓4,500 元/平方米,住宅樓 2,500l 平方米,折現(xiàn)率為 10%。

要求:

(1) 計算總樓價; (2) 計算總建筑費(fèi); (3) 計算總地價; (4) 計算單位地價 [(P/F ,10%, 2)=0.8265 ,(F/P , 10%, 0.5)=1.0488 ,(F/P ,10%, 1.5)=1 .1536] ( 注:結(jié)果保留二位小數(shù) )

3.有一被評估的老式機(jī)床,經(jīng)分析與新型機(jī)床相比較,引起超額運(yùn)營成本的因素主要為老機(jī)床的能耗比新機(jī)床高。經(jīng)過統(tǒng)計分析,按每天 8 小時工作,每年 300 個工作日計算,每臺老機(jī)床比新機(jī)床多耗電 8,000 度,每度電 0.5 元,評估人員預(yù)計該機(jī)床尚可使用 10 年,所得稅率為 33%,折現(xiàn)率為 10%, (P/A,10%, 10) :6.145。

要求: (1) 計算每年的超額運(yùn)營成本; (2) 計算每年凈超額運(yùn)營成本; (3) 計算老機(jī)床的功能性貶值。

4.某企業(yè)資料如下:根據(jù)該企業(yè)以前 5 年的經(jīng)營實績,預(yù)測其未來 5 年的收益額分別為 25 萬元, 30 萬元, 27 萬元, 35 萬元, 30 萬元。根據(jù)資料確定國庫券利率為 11%,風(fēng)險率為 4%,資本化率為 12%。假定從第 6 年起,每年收益額均為 30 萬元, (P/F,15%,1)=0.8696 ,(P /F,15%,2)=0.7562 ,(P/F,15%,3)=0.6575 ,(P/F,15%,4)=0.5718 , (P/F,15%, 5)=0.4972 。

要求: (1) 計算未來 5 年收益現(xiàn)值; (2) 計算 5 年以后的永久性收益的現(xiàn)值; (3) 確定企業(yè)整體評估價值。 ( 注:結(jié)果保留二位小數(shù) ) 7

全國自考00158資產(chǎn)評估沖刺模擬題(二)

一、單項選擇題 ( 本大題共 30 小題,每小題 1 分,共 30 分)

1.A 2.B 3.A 4 .D 5.A 6. D 7 .B 8.C 9.A 10.D.

11.A 12.B 13 .A 14 .C 15.B 16.A 17 .C 18 .A 19.C 20 .A

21.A 22.D 23.B 24. D 25.A 26.A 27.B 28 .A 29.D 30. D

二、多項選擇題 ( 本大題共 10 小題,每小題 1 分,共 10 分)

1.AB 2.BD 3.BCE 4.ABCDEF 5.AC

6.ABCD 7.ABCDE 8.ABE 9.AD 10.ACE

三、名詞解釋 ( 本大題共 2 小題,每小題 3 分,共 6 分)

1. 答:無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本是指由于無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 , 可能因停止由該無形資產(chǎn)支撐的營業(yè)而減少收益 , 也可能為自己制造了競爭對手而減少利潤或者是增加開發(fā)支出 , 這些構(gòu)成無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會成本 , 應(yīng)由無形資產(chǎn)購買者來補(bǔ)償。

2. 答:更新重置成本是指利用新材料,并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計及格式、 以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或者建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的成本。

四、簡答題(本大題共 2 小題,每小題 7 分,共 14 分)

1. 答:商譽(yù)與商標(biāo)是有區(qū)別的, 反映兩個不同的價值內(nèi)涵,其區(qū)別如下: (1) 商標(biāo)是產(chǎn)品的標(biāo)志, 而商譽(yù)則是企業(yè)整體聲譽(yù)的體現(xiàn)。 商標(biāo)與其產(chǎn)品相結(jié)合, 它所代表的產(chǎn)品質(zhì)量越好,市場需求越大,商標(biāo)的信譽(yù)越高,據(jù)此帶來的超額收益就越大,其評估值也就越大。而商譽(yù)則是與企業(yè)密切相關(guān)的, 企業(yè)經(jīng)營機(jī)制完善并且運(yùn)轉(zhuǎn)效率高, 企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益就高, 信譽(yù)就好,其商譽(yù)評估值也就越大??梢?, 商標(biāo)價值來自于產(chǎn)品所具有的超額獲利能力, 商譽(yù)價值則來自于企業(yè)所具有的超額獲利能力。 (2) 商譽(yù)作為不可確指的無形資產(chǎn),是與企業(yè)及其超額獲利能力結(jié)合在一起的,不能夠脫離企業(yè)而單獨存在。商標(biāo)則是可確指的無形資產(chǎn),可以在原組織繼續(xù)存在的同時,轉(zhuǎn)讓給另一個組織。 (3) 商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán),也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。而商譽(yù)只有隨企業(yè)行為的發(fā)生實現(xiàn)其轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓,沒有所有權(quán)與使用權(quán)之分。

2. 答:一般地說, 資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算, 從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動。具體地說, 資產(chǎn)評估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員,依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料, 根據(jù)特定的目的,遵循適用的原則,選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型,按照法定的程序,運(yùn)用科學(xué)的方法,對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的過程。資產(chǎn)評估主要由六大要素組成,即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、 程序、價值類型和方法。 評估的主體是指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān), 它是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的重要保證;評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象,它是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定;評估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為, 直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇; 評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定, 對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性; 資產(chǎn)評估方法是確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。 同時,整個資產(chǎn)評估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的。資產(chǎn)評估的要素是一個有機(jī)組成的整體,它們之間相互依托,相輔相成,缺一不可,8而且它們也是保護(hù)資產(chǎn)評估價值的合理性和科學(xué)性的重要條件。

五、計算題(本大題共 4 小題,每小題 10 分,共 40 分)

1.解:(1)重置成本= 80×150%+18×130%+3= 146.4 萬元

(2)實體性貶值率=( 3×60%)÷( 3×60%+ 5)×100%= 26.47%或= 1-5÷(3×60%+ 5)×100%= 26.47%

或?qū)嶓w性貶值額= 146.4×26.47%= 38.75 萬元

(3)功能性貶值= 0.1 ×12×( 1-33%)×3.7908= 3.05 萬元

或功能性貶值= 0.1 ×12× (1-33%)×[1-(1+10%÷- 5)÷10%=3.05 萬元 ( 4)

評估值= 146.4 -38.75 -3.05 =104.6 萬元

或=146.4×( 1-26.47%)- 3.05 =104.6 萬元

2.解: (1) 總樓價 =4,500x1,000x(1+10 %)-2+2,500x6,000x(1+10 %)-2

=4,500,000x0.8265+15,000,000x0.8265=16,116,750( 元)

(2) 總建筑費(fèi) =5,000,000x60 % x(1+10 %)-0.5+5,000,000x40 %x(1+10 %)-1.5

=3,000,000 ÷1.0488+2,000,000 ÷1.1536

=2,860,412+1,733,703=4,594,115( 元 )

(3) 總 地 價 =[16,116,750-4,594,115x(1+6 % +10 % +25 % +6 % x10 % +6 %x25%)-16,116,750x5%] / (1+10 %+25% )

=(16,116,750-6,574,179-805,837.5) /1.35=8,736,733.5 ÷1.35=6,471,654.44( 元)

單位地價 =4,436,016 ÷1,100=5,883.32( 元)

3.解: (1) 每年的超額運(yùn)營成本 =8,000x0.5=4,000( 元)

(2) 每年凈超額運(yùn)營成本 =4,000x(1 —33%)=4,000x67 %=2,680( 元)

(3) 功能性貶值 =2,680x6.145=16,468.6( 元)

4 . 解 : (1) 未 來 五 年 收 益 現(xiàn) 值

=25/(1+11+4%)+30/(1+11+4%)2+27/(1+11+4%)3+35/(1+11+4%)4

=25x0.8696+30x0.7562+27x0.6575+35x0.5718+30x0.4972=21.74+22.686+17.7525+20.013+14.916=97.11( 萬元 )

未來永久性收益的現(xiàn)值 =(30/12 %)x0.4972=250x0.4972=124.3

(3) 企業(yè)整體評估價值 =97.11+124.3=221.41( 萬元 )

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