?上海房地產投資（08592）自學考試大綱

上海自學考試投資學專業(yè)（專升本）（020304）房地產投資（08592）自學考試大綱

Ⅰ、課程性質及其設置的目的和要求

一、本課程的性質與設置的目的

房地產投資是上海市高等教育自學考試的投資理財專業(yè)的專業(yè)課，是為培養(yǎng)和檢驗自學考試者對房地產投資理論和方法的掌握以及運用能力而設置的專業(yè)課程。設置本課程的目的，是為了使具備高中以上文化程度的自學應考者，掌握房地產投資的基本理論與方法，了解房地產投資決策的主要方面，提高分析和解決實際問題的能力，為其畢業(yè)后從事房地產投資理財工作打下良好基礎。

二、本課程的基本要求

本課程的基本要求是：系統(tǒng)、準確地掌握房地產投資的基本概念和基本原理；學會應用房地產投資理論與方法分析和解決房地產投資領域內的各種實際問題，包括房地產投資決策分析和市場分析、房地產項目成本估算與融資方案擇優(yōu)、房地產項目投資的財務分析、房地產項目投資的不確定性分析、房地產投資項目的風險分析、房地產投資項目的社會影響評價和環(huán)境影響評價等內容。

三、與相關課程的聯(lián)系

本課程是投資理財專業(yè)課中的一門，也是房地產投資理財?shù)幕A課，建議選修課程包括金融學概論、投資學和房地產經(jīng)濟學等課程。

Ⅱ、課程內容與考核目標

第一章 緒論

一、學習目的和要求

通過本章內容的學習，總體上掌握房地產價值、價格的含義及其相互關系，房地產投資的內涵、分類、影響因素，房地產投資分析的概念、目標，房地產投資分析的任務、方法、內容。

二、課程內容

第一節(jié) 房地產的價值與價格

房地產的投資價值；房地產的市場價值；房地產投資價值與市場價值的關系；房地產交易價格。

第二節(jié) 房地產投資概述

（一）投資概述；投資要素；投資分類。

（二）房地產投資的內涵；房地產投資的三要素；房地產投資的特點。

（三）房地產投資的形式劃分；房地產投資的用途劃分；房地產投資的經(jīng)營方式劃分。

（四）房地產投資的宏觀作用；房地產投資的微觀作用。

（五）房地產投資的影響因素：經(jīng)濟因素；社會因素；政治和行政因素；政策法規(guī)因素；技術因素。

第三節(jié) 房地產投資分析概述

房地產投資分析的任務；房地產投資分析的內容；房地產投資分析的方法。

三、考核知識點

（一）房地產的價值與價格

（二）房地產投資內涵、分類、作用和影響因素

（三）房地產投資分析的任務、內容和方法

四、考核要求

（一）房地產的價值與價格

1、識記：（1）房地產的投資價值；（2）房地產的市場價值；（3）房房地產交易價格。

2、領會：房地產投資價值與市場價值的關系。

（二）房地產投資概述

1、識記：（1）投資；（2）房地產投資。

2、領會：（1）投資要素；（2）投資的分類；（3）房地產投資的要素；（4）房地產投資的特點；（5）房地產投資的分類；（6）房地產投資的作用（7）房地產投資的影響因素。

（三）房地產投資分析概述

1、識記：房地產投資分析

2、領會：（1）房地產投資分析的任務；（2）房地產投資分析的內容；（3）房地產投資分析的方法。

第二章 房地產投資分析基本原理

一、學習目的和要求

通過本章內容的學習，了解房地產投資分析的基礎理論，理解投資三要素原理、土地報酬遞減規(guī)律、資金時間價值原理、房地產市場四象限理論和資產定價模型。

二、課程內容

第一節(jié) 投資三要素原理

投資必須考慮的三個基本要素：收益、成本、預期。

第二節(jié) 土地報酬遞減規(guī)律

（一） 報酬；土地報酬；土地報酬遞減規(guī)律。

（二）土地報酬變化的基本原理：土地報酬的三種形式；土地報酬曲線之間的關系；土地報酬變化的階段分析。

（三）土地報酬遞減規(guī)律對土地集約經(jīng)營的制約作用。

第三節(jié) 資金時間價值原理

（一）資金時間價值的定義、內涵、影響因素及計算方法。

（二）利息；利率；計息周期與計息方式。

（三）名義利率；實際利率；名義利率與實際利率的關系。

（四）現(xiàn)金流量圖；資金等值的概念與計算。

第四節(jié) 房地產市場四象限理論

（一）房地產資產市場；房地產消費市場；房地產市場的內在因素及其關系。

（二）房地產市場四象限劃分；房地產市場四象限的內在聯(lián)系。

（三）房地產市場的外在影響因素：宏觀經(jīng)濟、土地政策和利率政策。

第五節(jié) 資產定價模型

資產定價模型的假設條件、優(yōu)缺點和應用。

三、考核知識點

（一）投資三要素原理

（二）土地報酬遞減規(guī)律

（三）資金時間價值原理

（四）房地產市場四象限理論

（五）資產定價模型

四、考核要求

（一）投資三要素原理

1、識記：（1）收益；（2）成本；（3）預期。

（二）土地報酬遞減規(guī)律

1、識記：（1）報酬；（2）土地報酬；（3）總報酬；（4）平均報酬；（5）邊際報酬；（6）土地受容力；（7）土地生產效率。

2、領會：（1）報酬遞減規(guī)律；（2）土地報酬遞減規(guī)律；（3）土地報酬曲線之間的關系；（4）土地報酬變化的階段分析；（5）土地報酬遞減規(guī)律對土地集約經(jīng)營的制約作用。

（三）資金時間價值原理

1、識記：（1）資金時間價值；（2）利息；（3）利率；（4）計息周期；（5）單利計息；（6）復利計息；（7）名義利率；（8）實際利率；（9）資金等值。

2、領會：（1）資金時間價值的內涵；（2）資金時間價值的影響因素及計算方法；（3）名義利率與實際利率之間的關系；（4）現(xiàn)金流量圖；（5）資金等值的計算。

（四）房地產市場四象限理論

1、識記：（1）房地產資產市場；（2）房地產消費市場；

2、領會：（1）房地產市場的內在因素及其關系；（2）房地產市場四象限劃分及其內在聯(lián)系；（3）外在因素對四象限模型均衡狀態(tài)的影響。

第五節(jié) 資產定價模型

1、識記：資產定價模型

2、領會：（1）資產定價模型的假設條件；（2）資產定價模型的優(yōu)缺點；（3）資產定價模型的應用。

第三章 房地產市場分析

一、學習目的和要求

通過本章內容的學習，理解房地產市場的內涵，明確房地產市場分析的主要內容，掌握房地產調查和預測的主要內容、方法與程序。

二、課程內容

第一節(jié) 房地產市場概述

房地產市場的特征；房地產市場的功能；房地產市場的結構；房地產市場的分類；房地產市場供求的影響因素。

第二節(jié) 房地產市場分析概述

房地產市場分析的必要性；房地產市場分析的限制；房地產市場分析的內容。

第三節(jié) 房地產市場調查

（一）房地產市場調查的內容：環(huán)境調查；需求調查；供給調查；營銷活動調查。

（二）房地產市場調查的方法：普查法；抽樣調查法。

（三）房地產市場調查的程序。

第四節(jié) 房地產市場預測

（一）房地產市場預測的種類：定性預測；定量預測。

（二）房地產市場預測的方法：指標法；德爾菲法；銷售人員意見綜合預測法；購買意向預測法；移動平均法；指數(shù)平滑法；回歸分析法；趨勢法。

（三）房地產市場預測的程序。

三、考核知識點

（一）房地產市場的特征、功能、分類和供求影響因素

（二）房地產市場分析的限制和內容

（三）房地產市場調查

（四）房地產市場預測

四、考核要求

（一）房地產市場概述

1、識記：（1）時滯；（2）一級市場；（3）二級市場；（4）三級市場；（5）房地產市場供給；（6）房地產市場需求。

2、領會：（1）房地產市場的特征；（2）房地產市場的功能；（3）房地產市場的結構；（4）房地產市場的分類。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，說明房地產市場的供求影響因素。

（二）房地產市場分析概述

1、識記：市場分析

2、領會：（1）房地產市場分析的必要性；（2）房地產市場分析的限制。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，說明房地產市場分析的主要內容。

（三）房地產市場調查

1、識記：（1）房地產市場調查；（2）抽樣調查法。

2、領會：（1）房地產市場調查的方法；（2）房地產市場調查的程序。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，說明房地產市場調查的主要內容

（四）房地產市場預測

1、識記：（1）房地產市場預測；（2）定性預測；（3）定量預測

2、領會：（1）定性預測與定量預測的區(qū)別；（2）房地產市場預測的常見方法；（3）房地產市場預測的程序。

第四章 區(qū)位條件分析

一、學習目的和要求

通過本章內容的學習，理解區(qū)位的概念與內涵，掌握區(qū)位分析的內容，充分認識影響區(qū)位的主要因素。

二、課程內容

第一節(jié) 區(qū)位與房地產價值

區(qū)位的概念與內涵；城市功能分區(qū)的概念與分類；區(qū)位與房地產價值的關系。

第二節(jié) 區(qū)位條件分析概述

區(qū)位分析的內容；區(qū)位的影響因素。

第三節(jié) 不同類型房地產區(qū)位分析

住宅項目區(qū)位分析；商業(yè)項目區(qū)位分析；寫字樓項目區(qū)位分析；工業(yè)項目區(qū)位分析。

三、考核知識點

（一）區(qū)位與房地產價值

（二）區(qū)位條件分析的內容和影響因素

（三）不同類型房地產項目區(qū)位分析

四、考核要求

（一）區(qū)位與房地產價值

1、識記：（1）區(qū)位；（2）城市功能分區(qū)；（3）商業(yè)區(qū)。

2、領會：（1）區(qū)位的內涵；（2）城市功能分區(qū)的類型；（3）區(qū)位與房地產價值的關系。

（二）區(qū)位條件分析概述

1、識記：（1）項目選址分析；（2）開發(fā)潛力分析。

2、領會：（1）區(qū)位分析的內容；（2）區(qū)位的影響因素。

（三）不同類型房地產區(qū)位分析

1、簡單應用：聯(lián)系實際，說明不同類型房地產區(qū)位分析的主要內容。

第五章 基礎數(shù)據(jù)估算

一、學習目的和要求

通過本章內容的學習，掌握房地產投資與成本費用估算、融資與資金成本分析、收入與稅金估算等內容。

二、課程內容

第一節(jié) 房地產投資與成本費用估算

（一）房地產投資的概念和構成；成本費用的概念與構成；房地產投資與成本費用的關系。

（二）房地產投資與成本費用估算的要求；房地產投資與成本費用估算的依據(jù)。

（三）房地產投資與成本費用估算的方法：簡單估算法；投資分類估算法。

（四）房地產投資與成本費用的具體估算。

第二節(jié) 融資與資金成本分析

（一） 融資的概念；融資渠道；融資方案。

（二）融資成本的概念；融資成本的構成；權益資金成本；債務資金成本。

（三）綜合融資成本率衡量標準；財務杠桿效應與財務風險衡量標準。

第三節(jié) 收入與稅金估算

房地產投資項目的經(jīng)營收入估算；房地產投資涉及到的稅金估算。

三、考核知識點

（一）房地產投資與成本費用估算

（二）融資與資金成本分析

（三）收入與稅金估算

四、考核要求

（一）房地產投資與成本費用估算

1、識記：（1）房地產投資；（2）房地產開發(fā)建設投資；（3）經(jīng)營資金；（4）成本費用；（5）開發(fā)產品成本；（6）經(jīng)營成本；（7）前期工程費；（8）基礎設施建設費；（9）公共配套設施建設費；（10）財務費用；（11）單元估算法；（12）單位指標估算法；（13）工程量近似匡算法；（14）概算指標估算法。

2、領會：（1）房地產投資與成本費用的關系；（2）房地產投資與成本估算的要求；（3）房地產投資與成本估算的依據(jù)；（4）房地產投資與成本費用估算的方法

3、簡單應用：聯(lián)系實際，采用投資分類估算法估算房地產項目的投資與成本費用。

（二）融資與資金成本分析

1、識記：（1）融資；（2）融資渠道；（3）信貸資金；（4）房地產抵押貸款；（5）融資方案；（6）融資成本；（7）權益資金成本；（8）債務資金成本；（9）綜合融資成本率；（10）財務杠桿效應。

2、領會：（1）融資渠道的主要方式；（2）融資方案編制的原則與內容；（3）融資成本的構成；（4）融資方案優(yōu)化標準。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，計算權益資金成本和債務資金成本。

4、綜合應用：聯(lián)系實際，優(yōu)化和選擇房地產融資方案。

（三）收入與稅金估算

1、識記：（1）經(jīng)營收入；（2）自營收入；（3）房產稅；（4）土地增值稅。

2、領會：（1）房地產投資項目的租售方案確定；（2）房地產投資項目的租售價格確定；（3）房地產投資項目的經(jīng)營收入估算。

3、簡單應用：（1）聯(lián)系實際，對房地產投資項目進行收入估算；（2）聯(lián)系實際，對房地產投資項目進行稅金估算。

第六章 財務分析

一、學習目的和要求

通過本章內容的學習，理解房地產投資財務分析的含義、作用和步驟，能看懂財務基本報表，掌握房地產投資分析的靜態(tài)財務分析和動態(tài)財務分析方法。

二、課程內容

第一節(jié) 財務分析概述

房地產投資財務分析的含義；房地產投資財務分析的作用；房地產投資財務分析的步驟。

第二節(jié) 財務基本報表

房地產投資財務分析需要的基本報表：現(xiàn)金流量表；資金來源與運用表；利潤表；資產負債表。

第三節(jié) 靜態(tài)財務分析

靜態(tài)財務分析的常見指標：利潤率；投資利稅率；靜態(tài)投資回收期；借款償還期；財務比率；還本付息比率。

第四節(jié) 動態(tài)財務分析

動態(tài)財務分析的常見指標：財務凈現(xiàn)值；財務內部收益率；動態(tài)投資回收期。

三、考核知識點

（一）財務分析的含義、作用和步驟

（二）財務基本報表

（三）靜態(tài)財務分析

（四）動態(tài)財務分析

四、考核要求

（一）財務分析概述

1、識記：財務分析

2、領會：（1）財務分析的內容；（2）財務分析的作用；（3）財務分析的步驟。

（二）財務基本報表

1、識記：（1）現(xiàn)金流量表；（2）資金來源與運用表；（3）利潤表；（4）資產負債表；（5）資產；（6）存貨；（7）現(xiàn)金；（8）在建工程；（9）負債；（10）所有者權益。

2、領會：（1）現(xiàn)金流量表的分類；（2）全部投資現(xiàn)金流量表與資本金現(xiàn)金流量表的比較；（3）資金來源與運用表的分類；（4）資產負債表的主體結構。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，能看懂和填寫房地產投資項目的財務基本報表。

（三）靜態(tài)財務分析

1、識記：（1）財務靜態(tài)指標；（2）投資利潤率；（3）資本金利潤率；（4）資本金凈利潤率；（5）投資利稅率；（6）靜態(tài)投資回收期；（7）借款償還期；（8）財務比率；（9）資產負債率；（10）流動比率；（11）速動比率；（12）還本付息比率。

2、領會：（1）靜態(tài)財務分析的特點；（2）靜態(tài)財務分析的指標體系；（3）靜態(tài)財務分析的應用。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，計算房地產投資項目的財務靜態(tài)指標。

（四）動態(tài)財務分析

1、識記：（1）財務動態(tài)指標；（2）財務凈現(xiàn)值；（3）內部收益率；（4）動態(tài)投資回收期。

2、領會：（1）動態(tài)財務分析的特點；（2）動態(tài)財務分析的指標體系；（3）動態(tài)財務分析的應用。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，計算房地產投資項目的財務動態(tài)指標。

4、綜合應用：聯(lián)系實際，綜合運用財務分析方法評判房地產投資項目方案的可行性和進行方案比較或選擇。

第七章 不確定性分析

一、學習目的和要求

通過本章內容的學習，理解不確定性分析的含義和作用，掌握房地產投資項目的不確定性分析方法。

二、課程內容

第一節(jié) 不確定性分析概述

（一）不確定性的含義；不確定性產生的原因；不確定分析的含義。

（二）房地產開發(fā)投資的不確定性因素；房地產置業(yè)投資的不確定性因素。

（三）不確定性分析的方法；不確定性分析的作用。

第二節(jié) 盈虧平衡分析

（一）盈虧平衡分析的含義；盈虧平衡分析的思路；盈虧平衡分析的優(yōu)缺點。

（二）線性盈虧平衡分析的條件；線性盈虧平衡分析公式；線性盈虧平衡分析圖解。

（三）非線性盈虧平衡分析的適用范圍；非線性盈虧平衡分析公式。

第三節(jié) 敏感性分析

（一）敏感性分析的含義；敏感性分析的作用；敏感性分析的思路；敏感性分析的優(yōu)缺點。

（二）單變量敏感性分析的含義；單變量敏感性分析步驟；單變量敏感性分析圖。

（三）多變量敏感性分析的含義；多變量敏感性分析步驟；多變量敏感性分析圖。

第四節(jié) 概率分析

（一）概率分析的含義；概率分布的含義；概率分布的種類。

（二）期望值的含義；離散度的含義；變異系數(shù)的含義；置信區(qū)間與置信概率的含義。

（三）概率分析的步驟

三、考核知識點

（一）不確定性分析的含義、方法與作用

（二）盈虧平衡分析

（三）敏感性分析

（四）概率分析

四、考核要求

（一）不確定性分析概述

1、識記：（1）不確定性；（2）不確定性分析。

2、領會：（1）不確定性產生的原因；（2）房地產投資的主要不確定性因素；（3）不確定性分析的方法與作用。

（二）盈虧平衡分析

1、識記：（1）盈虧平衡分析；（2）固定成本；（3）可變成本；（4）線性盈虧平衡分析。

2、領會：（1）盈虧平衡分析的思路；（2）盈虧平衡分析的優(yōu)缺點；（3）線性盈虧平衡分析的條件；（4）線性盈虧平衡分析公式；（5）線性盈虧平衡分析圖解；（6）非線性盈虧平衡分析的范圍；（7）非線性盈虧平衡分析公式。

3、綜合應用：（1）聯(lián)系實際，對房地產投資項目進行線性盈虧平衡分析；（2）聯(lián)系實際，對房地產投資項目進行非線性盈虧平衡分析。

（三）敏感性分析

1、識記：（1）敏感性分析；（2）單變量敏感性分析；（3）多變量敏感性分析。

2、領會：（1）敏感性分析的作用；（2）敏感性分析的思路；（3）單變量敏感性分析步驟；（4）單變量敏感性分析圖；（5）多變量敏感性分析步驟；（5）多變量敏感性分析圖；（6）敏感性分析的優(yōu)缺點。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，對房地產投資項目進行敏感性分析。

（四）概率分析

1、識記：（1）概率；（2）概率分析；（3）概率分布；（4）期望值；（5）離散度；（6）置信區(qū)間。

2、領會：（1）概率分布的種類；（2）概率分析的一般步驟。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，計算房地產項目預期投資收益率的期望值、方差、標準偏差和分析項目的盈利性。

第八章 風險分析

一、學習目的和要求

通過本章內容的學習，理解房地產投資風險分析的含義，熟悉風險識別、估計與評價，了解房地產投資風險管理的基本內容。

二、課程內容

第一節(jié) 風險分析概述

（一）風險的含義；風險的特點；風險與不確定性的區(qū)別；風險與投資回報。

（二）房地產投資風險的含義；房地產投資風險的特征；房地產投資風險的種類。

（三）房地產投資風險分析的含義；房地產投資風險分析的目的；房地產投資風險分析的程序。

第二節(jié) 風險識別

風險識別的含義；風險識別的主要方法。

第三節(jié) 風險估計與評價

風險估計與評價的含義；風險估計的主要方法。

第四節(jié) 房地產投資組合風險

房地產投資組合的定義；房地產投資組合的選擇模型；房地產投資組合的風險分析；房地產投資組合的風險與回報。

第五節(jié) 房地產投資風險管理

房地產投資風險管理含義；房地產投資風險管理常見策略。

三、考核知識點

（一）風險分析

（二）風險識別

（三）風險估計與評價

（四）房地產投資組合風險

（五）房地產投資風險管理

四、考核要求

（一）風險分析概述

1、識記：（1）風險；（2）房地產投資風險；（3）系統(tǒng)風險；（4）非系統(tǒng)風險；（5）房地產投資風險分析。

2、領會：（1）風險的特點；（2）風險和不確定性的區(qū)別；（3）風險與投資回報；（4）房地產投資風險的特征；（5）房地產投資風險的種類；（6）房地產投資風險分析的目的；（7）房地產投資風險分析的程序。

（二）風險識別

1、識記：（1）風險識別；（2）頭腦風暴法；（3）德爾菲法。

2、領會：（1）頭腦風暴法的適用范圍和注意事項；（2）德爾菲法的適用范圍、實施步驟和注意事項；（3）幕景分析法的含義與適用范圍；（4）故障樹分析法的含義、實施步驟和優(yōu)缺點；（5）篩選監(jiān)測診斷技術法的含義與實施步驟。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，選擇和比較房地產投資分析中的風險識別方法。

（三）風險估計與評價

1、識記：（1）風險估計；（2）風險評價

2、領會：（1）蒙特卡洛模擬法的基本原理、實施步驟和注意事項；（2）層次分析法的基本思路。

（四）房地產投資組合風險

1、識記：房地產投資組合

2、領會：（1）房地產投資組合選擇模型；（2）房地產投資組合的風險分析；（3）房地產投資組合的風險與回報。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，計算和比較不同房地產投資組合的收益期望值和風險度量值。

（五）房地產投資風險管理

1、識記：（1）風險管理；（2）風險防范；（3）風險控制；（4）風險預控；（5）風險回避；（6）風險轉移；（7）風險組合；（8）風險自留。

2、領會：（1）風險預控的方法；（2）風險回避的作用與局限；（3）風險轉移的方法；（4）風險組合的注意事項；（5）風險自留的方式。

第九章 社會影響分析

一、學習目的和要求

通過本章內容的學習，理解房地產投資社會影響分析，了解社會信息調查和利益相關者分析。

二、課程內容

第一節(jié) 社會影響分析概述

房地產投資社會影響分析的含義與特征；房地產投資社會影響分析的作用與范圍；房地產投資社會影響分析的內容；房地產投資社會影響分析的步驟；房地產投資社會影響分析的方法。

第二節(jié) 社會信息調查

房地產投資社會影響分析所需的社會信息；社會信息的調查步驟；社會信息的調查方法。

第三節(jié) 利益相關者分析

利益相關者分析的含義；利益相關者分析的步驟。

三、考核知識點

（一）社會影響分析

（二）社會信息調查

（三）利益相關者分析

四、考核要求

（一）社會影響分析概述

1、識記：（1）社會影響分析；（2）房地產投資社會影響分析；（3）確定評估基準線調查法；（4）綜合分析評估法。

2、領會：（1）房地產投資社會影響分析的特征；（2）房地產投資社會影響分析的作用；（3）房地產投資社會影響分析的范圍；（4）房地產投資社會影響分析的內容；（5）房地產投資社會影響分析的步驟；（6）房地產投資社會影響分析的方法。

（二）社會信息調查

1、識記：社會信息調查

2、領會：（1）房地產投資社會影響分析所需的社會信息；（2）社會信息的調查步驟；（3）社會信息的調查方法。

（三）利益相關者分析

1、識記：（1）利益相關者；（2）利益相關者分析。

2、領會：利益相關者分析的步驟

第十章 投資決策

一、學習目的和要求

通過本章內容的學習，理解房地產投資方案的必選知識，掌握對不同類型的房地產項目投資方案的比選方法。

二、課程內容

第一節(jié) 投資決策概述

房地產投資決策的含義；房地產投資決策的類型；房地產投資決策的要求；房地產投資決策的程序；房地產投資決策的方法。

第二節(jié) 方案比選概述

房地產投資方案比選的含義；房地產投資方案的類型；房地產投資方案比選的指標；房地產投資方案比選的方法；房地產投資方案比選的注意事項。

第三節(jié) 不同類型方案的比選

互斥型方案的比選；獨立型方案的比選；混合型方案的比選。

三、考核知識點

（一）房地產投資決策的基本內容

（二）房地產投資方案的比選

四、考核要求

（一）投資決策概述

1、識記：（1）決策；（2）投資決策；（3）確定型決策；（4）風險型決策；（5）不確定型決策。

2、領會：（1）房地產投資決策的內容；（2）房地產投資決策的類型；（3）房地產投資決策的要求；（4）房地產投資決策的程序；（5）房地產投資決策的方法。

（二）方案比選概述

1、識記：（1）投資方案比選；（2）差額投資收益率；（3）差額投資回收期；（4）凈現(xiàn)值；（5）凈現(xiàn)值率；（6）差額投資內部收益率；（7）等額年值。

2、領會：（1）房地產投資方案的類型；（2）房地產投資方案比選的指標；（3）房地產投資方案比選的方法；（4）房地產投資方案比選的注意事項。

3、簡單應用：聯(lián)系實際，計算房地產投資方案比選中常用的指標。

（三）不同類型方案的比選

1、領會：（1）互斥型方案比選的原則和步驟；（2）獨立型方案比選的分類和步驟；（3）混合型方案比選的分類和步驟。

2、簡單應用：（1）聯(lián)系實際，比選不同類型互斥方案；（2）聯(lián)系實際，比選不同類型獨立方案；（3）聯(lián)系實際，比選不同類型混合方案。

Ⅲ、有關說明與實施要求

一、 關于考核目標的說明

1．關于考試大綱與教材的關系

考試大綱以綱要的形式規(guī)定了房地產投資課程的基本內容，是進行學習和考核的依據(jù)；教材是考試大綱所規(guī)定課程內容的具體化和系統(tǒng)論述，便于自學應考者自學、理解和掌握?？荚嚧缶V和教材在內容上基本一致。

2．關于考核目標的說明

（1）本課程要求應考者掌握的知識點都作為考核的內容。

（2）關于考試大綱中四個能力層次的說明：

識記：要求應考者能知道本課程中有關的名詞、概念、原理和知識的含義，并能正確認識和表述。

領會：要求在識記的基礎上，能全面把握本課程中的基本概念、基本原理、基本方法，能掌握有關概念、原理、方法的區(qū)別與聯(lián)系。

簡單應用：要求在領會的基礎上，能運用本課程中的基本概念、基本方法中的少量知識點分析和解決有關的理論問題和實際問題。

綜合應用：要求在簡單應用的基礎上，能運用學過的本課程的多個知識點，綜合分析和解決比較復雜的問題。

二、 關于自學教材的說明

指定教材：《房地產投資分析》，周小平等編著，清華大學出版社，2011年8月版；

參考書：《房地產投資分析》（第2版），王建紅編著，電子工業(yè)出版社，2012年1月版。

三、 自學方法指導

1、認真閱讀大綱與教材。自學者應根據(jù)本大綱規(guī)定的課程內容和考核目標，認真學習教材的相關章節(jié)，全面系統(tǒng)地掌握教材所闡述的基本原理、基本概念和基本知識。自學者應深入學習教材中由本大綱規(guī)定的相關內容，掌握基本原理，理解基本概念和基本知識的內涵。

2、系統(tǒng)學習與重點深入相結合。本課程較為系統(tǒng)地介紹了房地產投資的理論和實務知識，知識點較多、學習范圍廣。為此，考生必須在全面、系統(tǒng)學習的基礎上，抓住重點。首先，要掌握房地產投資學的基本理論和基本方法；其次，要掌握房地產投資分析的重點內容，例如房地產項目成本估算與融資方案擇優(yōu)、房地產項目投資的財務分析、房地產項目投資的不確定性分析、房地產投資項目的風險分析等內容；最后，要能理解各章之間的聯(lián)系，構建完善的房地產投資知識體系。

3、重視理論聯(lián)系實際。本課程既有一定深度的房地產投資學理論知識，又有很多實際的房地產投資業(yè)務內容，是一門實踐性很強的專業(yè)課。在學習過程中，考生既要重視理論知識學習，掌握房地產投資相關的基本理論和基本方法，又要關注中國房地產投資發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，及時將所學知識運用于具體的房地產投資項目實踐，緊密結合理論學習與投資實踐，達到最理想的學習效果。

4、保證必要的學習時間。自學者應根據(jù)本課程的特點和自身的實際情況，合理安排自學時間。

四、 對社會助學的要求

1、社會助學者應明確本課程的性質與設置要求，根據(jù)本大綱規(guī)定的課程內容和考核目標，把握指定教材的基本內容，對自學應考者進行切實有效的輔導，引導他們掌握正確的學習方法，防止自學中的各種偏向，體現(xiàn)社會助學的正確導向。

2、要正確處理基本原理、基本概念和基本知識同應用能力的關系，努力引導自學應考者將基礎理論知識轉化為認識、分析和解決房地產投資領域實際問題的能力。

3、要正確處理重點和一般的關系。本課程的理論性強，內容廣泛；自學考試命題的題型多樣、覆蓋面廣。社會助學者應根據(jù)這門課程和考試命題的特點，指導自學應考者全面系統(tǒng)地學習教材，掌握全部課程內容和考核目標。在全面輔導的基礎上，突出重點章節(jié)和重點問題，把重點輔導和兼顧一般有機地結合起來。

五、 關于命題考試的若干規(guī)定

1、覆蓋面與重點章節(jié)

本課程的命題考試，應根據(jù)本大綱規(guī)定的課程內容和考核目標，來確認考試范圍和考核要求，不要任意擴大或縮小考試范圍，或提高或降低考核要求。本大綱各章所規(guī)定的考核要求中各知識點都是考試的內容。試題覆蓋到章，適當突出重點章節(jié)，加大重點內容的覆蓋密度。

2、試卷能力層次比例

本課程的試卷對能力層次的要求應結構合理。對不同能力層次要求的分數(shù)比例一般為：識記占20%，領會占30%，簡單應用占30%，綜合應用占20%。

3、試卷難易比例

本課程試題的難易程度應適中。每份試卷中不同難度試題的分數(shù)比一般為：易占20%，較易占30%，較難占30%，難占20%。試題的難易程度與能力層次不是同一概念，在各個能力層次的試題中都存在著不同的難度，切勿將二者混淆。

4、題型題量

本課程考試的題型有：單項選擇題、多項選擇題、名詞解釋、簡答題、計算題和論述題。

5、考試形式、考試時間

考試方式為筆試、閉卷；考試時間為150分鐘。

6、特殊要求

考試時只允許帶鋼筆或圓珠筆、鉛筆、橡皮和使用簡單計算器(無存儲功能)。

附錄：題型舉例

一、單項選擇題

下列不屬于房地產投資的三要素是（）。

A、時機

B、區(qū)位

C、稀缺

D、質量

二、多項選擇題

房地產投資項目資金來源的渠道一般有（）。

A、自有資金

B、預售收入

C、房地產開發(fā)貸款

D、上市融資

E、房地產抵押貸款

三、名詞解釋

房地產投資分析

四、簡答題

房地產市場的供求影響因素有哪些？

五、計算題

某房地產開發(fā)商擬投資一房地產開發(fā)項目，該項目固定成本為7000萬元，單位面積的可變成本為2000元/平方米，項目建成后預計平均售價為6000元/平方米，銷售稅金及附加為500元/平方米，開發(fā)商擬獲利5000萬元。試求項目盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量與目標利潤開發(fā)量。

六、論述題

聯(lián)系實際，分析房地產項目投資的常見風險及其對項目投資回報的影響？

內容來源：https://jxjy.lixin.edu.cn/zhks/111849.htm